경매 낙찰 후 절차 정리

 

낙찰 전 해야 할 일도 많지만,

낙찰 후에도 해야 할 일은 더 많다.

하지만,

습득하면 쉽다!!

많은 분들은 잘 모르지만,

법원가는건 오로지

두번에 끝내기

(첫번째, 입찰시, 두번째는 잔금납부 때만),

나머진 온라인 으로 처리!!

 

 

 

<입찰하는 날>

- 기일입찰표 작성 후 제출

- 낙찰 되면 신분증과 도장 가지고 집행관으로부터 영수증 수령

- 입찰 법정을 나가면 대출상담사들이 명함 주며 전화번호 물어 봄

- 경매서류 열람, 점유자 방문 또는 현관문에 쪽지 붙히기

​

<낙찰 후 과정>

1. 낙찰

- 경매서류 열람 : 낙찰 당일 3시 이후 해당 경매계에 사정 말하고 부탁하거나

1~2일 경과 후 복사가 원칙이나 몰래 사진 찍기

- 열람할 내용 : 물건 체크, 점유자의 연락처, 당해세 체크

- 온라인 전자소송에서 사건기록 열람 가능(인증서 필요)

2. 매각허가결정 : 낙찰일로부터 7일후

3. 매각허가결정 확정 : 항고 기간= 매각허가결정일로부터 7일이 지난 후

- 잔금 납부 통지서 발송

4. 잔금납부기한 : 매각허가결정 확정 후 30일 전후

5. 소유권이전등기 : 잔금 납부 및 서류 제출 후

6. 배당기일 지정 : 잔금 납부 후 30~40일 정도 소요 됨

7. 명도

8. 매도, 전세, 월세 등 계획한 방향으로 처리

 

< 세부 처리 내용 >

 

(1단계) - 서류 열람

 

(2단계) - 매각허가결정 후

- 낙찰 된 주택의 현관문에 쪽지 붙이기 : 낙찰자 전화번호 기재, 전화 요망

“안녕하세요 낙찰자입니다. 이사일정 관련해서 협의하려고 방문했습니다

아래 연락처로 전화부탁드립니다“

- 점유자 전화가 안 오면 저녁이나 주말에 방문해도 연락이 안되면 내용증명을 발송한다

- 대출 알아보기 : 대출상담사가 알아보고 연락을 주거나, 내가 명함을 보고 알아본다

- 대출 조건 ; 이율, 중도상환수수료, 법무사비용, 상환방법,

- 개인매매사업자 등록 : 은행마다 원하는 내용이 다르니 확인 할 것 / 홈택스에서도 가능

 

(3단계) 매각허가결정 확정

- 대출 신청 및 자서

- 대출 기표일자는 정확히 결정한다

- 점유자 명도 확정, 대화내용은 녹취 및 정리해서 문자로 점유자에게 발송

- 점유자 유형

1. 소유자/.대항력 없는 임차인 : 적은 비용으로 빠르게 이사 내보내느냐가 관건

- 이사비는 내가 먼저 기준을 정해 놓는다

2. 배당을 받는 임차인

- 이사비를 줄 필요가 없다

- 배당기일 기점으로 이사 협상 : 집을 완전히 비운 걸 확인 후 명도확인서 준다

- 부동산 방문 및 집 내놓을 준비

 

(4단계) 잔금납부 후

- 인도명령 신청 : 명도 협상이 잘 되고 있더라도 반드시 한다 / 6개월 이내

- 소유자와 명도합의서 작성

- 점유이전금지 가처분 신청

- 잔금 미납 시 : 차순위 매수 신고인이 없을 경후 재매각 기일 3일 전까지

잔금과 연체이자 12% 납부하면 된다

 

(5단계) 소유권 이전

- 법원에 소유권 이전에 필요한 서류 제출 후 2~3일 후 소유권 이전 된다

- 부동산에 매물을 내놓고 자주 연락하여 찾는 사람이 있는지 체크한다

 

(6단계) - 배당기일 지정

- 잔금 납부 후 30~40일 후 지정 된다

- 점유자는 배당기일까지 부동산 점유 권리가 있다

- 배당 받는 점유자는 배당기일에 배당을 받고 이사를 간다

 

(7단계) - 명도

- 강제집행 : 인도명령결정문이 점유자에게 송달되면 가능 : 대법원 싸이트(나의 사건검색)

에서 송달 여부 확인 가능

- 집행문 부여신청 발급

- 송달증명원 발급

- 확정증명원 발급하여 강제집행 신청 한다

- 민사신청과에 가서 신청서 작성

- 계고날짜와 집행날짜 정해진다

- 신청비용 : 전용면적 평당 10~15만원 / 보관비 월20~50만원 3개월치 예납

노무비 1인당 12만원 정도

 

(8단계) - 계획방향으로 처리

- 수리 및 인테리어 후 매도, 임대 진행,